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Trois obsolescences immobilières sont identifiables :

  • l’obsolescence technique ;
  • l’obsolescence de localisation ;
  • l’obsolescence d’usage.

Parmi elles, l’obsolescence d’usage est probablement celle qui est la plus sensible pour les grands utilisateurs.

Dans la période actuelle de profondes mutations dans les modes de travail, l’usage des locaux des entreprises évolue avec eux. Or, la transformation du « travail » s’effectue si rapidement ces derniers mois que l’immobilier peine le plus souvent à s’adapter dans des délais acceptables aux nouveaux besoins des utilisateurs :

  • quels sont les impacts de l’évolution des usages sur l’obsolescence de l’immobilier ?
  • comment anticiper l’obsolescence d’usage des immeubles tertiaires ?

1. L’évolution dans l’utilisation des locaux peut entraîner une obsolescence de l’immobilier

En effet, « aujourd’hui, c’est l’usage qui fait le bâtiment et ce n’est plus le bâtiment qui dicte l’usage ». Ce constat énoncé par Frédéric Goupil de Bouillé (SNCF Immobilier) s’explique notamment par la vacance grandissante dans les locaux tertiaires, particulièrement en Île-de-France. En moyenne, 40 % des bureaux dits occupés seraient en fait vacants : « On n’a plus besoin d’aller au bureau pour travailler. »

La révolution des modes de travail s’est imposée et entraîne une mobilité accrue des salariés : télétravail, espace de co-working… Cette nouvelle mobilité entraîne la libération de surfaces dans les locaux des entreprises et elles ne sont que trop peu revalorisées du fait du manque de flexibilité physique des locaux.

Il y a donc un manque d’adéquation entre la vision de l’utilisateur et celle de l’investisseur.

L’investisseur s’est trop longtemps concentré sur la valeur d’un actif immobilier en se focalisant principalement sur sa situation géographique sans anticiper sa faculté à s’adapter aux usages. La majorité des biens tertiaires ont donc été conçus pour accueillir les espaces de travail, utilisés jusque dans les années 1980, en bureaux cloisonnés et individuels. Ce type d’aménagements intérieurs, aujourd’hui en décalage avec l’évolution des modes de travail, n’est pas réellement adaptable.

2. Comment anticiper l’obsolescence d’usage des immeubles tertiaires ?

Face au constat du manque actuel de flexibilité des locaux tertiaires et donc du risque grandissant d’obsolescence d’usage, les professionnels et les utilisateurs doivent mettre en place les moyens d’anticipation adaptés.

Trois éléments de réponse peuvent être étudiés.

  1. La restructuration, voire la démolition/reconstruction de locaux sont des opérations qui sont de plus en plus privilégiées car elles facilitent une nouvelle conception des espaces, plus conformes aux besoins actuels mais aussi plus flexibles pour s’adapter à leurs évolutions (pour mémoire, le réaménagement intérieur de locaux cloisonnés coûte souvent aussi cher qu’une réhabilitation complète, sans compter l’impact social d’un réaménagement par tranches en site occupé).
  2. La mobilité des collaborateurs entraîne un important développement des espaces de co-working. En effet, ces espaces présentent deux avantages fondamentaux qui permettent de prévenir l’obsolescence d’usage :
    -  la flexibilité « spatiale » : locaux ouverts ou semi-ouverts, possédant l’ensemble des fonctionnalités nécessaires ;
    -  la flexibilité d’« occupation » : espaces réservables pour des durées déterminées.
  3. Le bail, notamment commercial, tel qu’il existe actuellement, n’offre pas la recherche de flexibilité d’occupation attendue. Outre les espaces de co-working qui permettent la location d’espaces à durée limitée, des sociétés telles que l’américaine We Work pourraient rapidement pénétrer le marché français. We Work permet aux entreprises de sous-louer des espaces de travail via un bail plus flexible que les contrats actuels en leur offrant la possibilité de rester « maîtres de leurs locaux » en termes d’équipements et de décoration, contrairement à ce que proposent les espaces de co-working.

En conclusion, la majorité des sites tertiaires actuels sont exposés au risque d’obsolescence, tant technique que d’usage.

Rédacteur en chef : Ludovic Legendre
Auteurs : Clément Boisset, Ivan Biojo
Note : Le présent article fait suite à
la conférence de la commission immobilière du 9 février dernier sur l’obsolescence immobilière animée par Ludovic Legendre, directeur associé du pôle immobilier du cabinet de conseil BearingPoint. Cette conférence réunissait Frédéric Goupil de Bouillé, directeur de la gestion et de l’optimisation immobilière (SNCF Immobilier), Jean Dignat, directeur du conseil et de la gestion d’actifs (Poste Immo), Frédéric Bôl, CEO (Swiss Life Immobilier/Swiss Life REM) et Christian de Kerangal, directeur général adjoint (FRICS IEIF).

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