D’une localisation traditionnelle en plein centre-ville à l’émergence des quartiers d’affaires centraux, jusqu’au développement récent des campus péri-urbains dernière génération, la stratégie d’implantation immobilière des entreprises est nécessairement le fruit des tendances urbaines d’une époque ou d’une génération.
Historiquement densifié en cœur ou à proximité immédiate des grands centres urbains, l’immobilier d’entreprise tend désormais à dépasser ces frontières traditionnelles pour s’implanter au sein de clusters ou pôles de compétitivités qui fleurissent sous l’impulsion de grands projets territoriaux du type Grand Paris, Grand Lyon ou Nantes Métropole. Véritables quartiers d’affaires, ces bassins d’emploi concentrent des entreprises et des salariés auxquels le territoire doit alors proposer une offre idoine d’équipements et services.
L’implantation immobilière répond à un impératif de proximité des transports et de l’offre de services…
En effet, cette offre de services périphériques et externes reste le critère de choix primordial des salariés pour qui la présence de restaurants, commerces et infrastructures sportives s’avère prépondérante. Ainsi, conséquence naturelle de cet élargissement des villes, les systèmes de transports doivent accompagner les développements de quartiers périphériques tout comme le RER a contribué dans les années 60 à l’essor du quartier de la Défense, et tout comme le Grand Paris portera l’ambition à terme de rapprocher les territoires de la couronne parisienne.
… et s’inscrit dans une triple dimension à la fois économique, marketing et sectorielle
1ère dimension/ Rationnaliser ses localisations selon ses besoins économiques et fonctionnels
Ainsi, de la fonction technique ou administrative à la R&D, les différentes activités d’une entreprise requièrent des besoins immobiliers différents en termes de localisation géographique ou gestion des surfaces et on assiste alors à une dispersion spatiale des entités d’une même entreprise. De même, cette spatialisation s’exprime dans une répartition géographique entre secteurs d’activités rémunérateurs (banque, finance, droit) traditionnellement implantés en cœur de ville, et secteurs moins créateurs de valeurs plutôt localisés en périphérie, notamment du fait du coût du foncier mais aussi de l’image de marque.
2ème dimension/ Recentrer l’immobilier en cœur de ville pour véhiculer son image de marque
L’immobilier comme « façade » de l’entreprise répond alors à des logiques de communication qui poussent les utilisateurs à s’implanter au plus près des lieux de pouvoirs et adresses prestigieuses. Au même titre que pour le marché résidentiel, cette centralisation est alors génératrice d’une tension entre offre et demande, dont le Triangle d’Or est l’emblème, entre utilisateurs désireux de baser leur siège en plein cœur de ville, et investisseurs qui concentrent leur capital sur ces mêmes emplacements.
3ème dimension/ Disperser ses implantations vers des pôles sectoriels spécialisés
Néanmoins, si 51 % des salariés privilégient une localisation de leur entreprise en centre-ville, l’implantation traduit également une logique de spécialisation territoriale. A titre d’exemple, le plateau de Saclay exprime la volonté de constituer un pôle technologique de premier ordre attirant des expertises et compétences à très haute valeur ajoutée. Des instituts universitaires aux laboratoires de recherche publics ou privés, la périphérie urbaine offre alors un attractif potentiel de développement d’activités, et donc d’immobilier, qui dépasse les seules logiques économiques ou marketing.
A la fois espace de travail, outil de communication, mais aussi poste de dépenses, l’immobilier répond à des logiques transverses qui doivent nécessairement s’adapter aux besoins de l’entreprise. Dans un contexte économique tendu où contraintes bâtimentaires et environnements de travail sont évolutifs, la stratégie d’implantation doit prendre en compte une multitude d’enjeux économiques, fonctionnels et urbains qui sont alors autant de leviers de la performance de l’entreprise.
Rédacteur en chef : Ludovic Legendre
Auteurs : Armand de la Franquerie, Anaëlle Ledein
