Rechercher
Toggle location

La conférence autour du thème « Obsolescence immobilière : menace ou opportunité pour les grands utilisateurs et investisseurs ? » organisée par la commission immobilière EBG et animée par Ludovic Legendre, de BearingPoint, a réuni quatre témoins venus partager leur vision sur la question :

  • Christian de Kerangal, Institut de l’épargne immobilière et foncière ;
  • Frédéric Bôl, Swiss Life Immobilier – Swiss Life REIM, CEO ;
  • Jean Dignat, Poste Immo ;
  • Frédéric Goupil de Bouillé, SNCF.

Des données chiffrées anxiogènes

L’ORIE considère qu’un bien est obsolète s’il est vacant depuis plus de quatre ans, soit en 2015 à 22 % de l’offre immédiate : 850 000 m² sur 3,9 millions de mètres carrés. Cette tendance s’accélère, la proportion n’était que de 18 % en 2012.

50 % de l’immobilier tertiaire en Île-de-France a plus de trente ans, même si une partie du parc a pu faire l’objet de restructuration. On estime à plus de 7 millions de mètres carrés le potentiel de bureaux devant subir une rénovation d’ici 2030.

En cause : les normes environnementales, mais pas seulement

Cette obsolescence technique est directement liée aux évolutions de la réglementation environnementale dans le bâti (RT2012, certifications énergétiques), mais également à de nouvelles demandes des utilisateurs. On pourra citer les capacités de connectivité des bâtiments (liaison par fibre optique, couverture Wifi, couverture GSM interne…), amenées à évoluer pour couvrir les besoins digitaux des utilisateurs.

Ces évolutions, qui rendent obsolètes même des immeubles des années 2000, raccourcissent la durée du cycle de l’immeuble, diminuent la rentabilité des investissements et des modèles économiques.

Une équation temporelle déséquilibrée

Suivant l’accélération des évolutions techniques, le cycle de restructuration lourde du bâtiment se raccourcit à dix ans (durée d’amortissement des équipements) alors que pour un investisseur, son intérêt se porte principalement sur un bail longue durée. Une situation paradoxale ?

Assurément lorsque, dans le même temps, les sociétés évoluent très rapidement avec des restructurations sur des rythmes de trois ans ou de nouveaux projets à trois ou six mois. Le bail traditionnel n’est donc plus compatible, ni avec les cycles de vie des entreprises agiles, ni avec les modèles économiques des investisseurs.

Une opportunité pour un intermédiaire ?

Face à cette distorsion temporelle entre investisseur et utilisateur, un rouage intermédiaire peut trouver sa place pour sécuriser la pérennité de l’investissement. Cet intermédiaire porteur du bail à long terme permet ainsi d’assurer la flexibilité demandée par l’utilisateur, en lui apportant souplesse d’utilisation et valeur ajoutée dans sa gestion : « Une opportunité qu’ont pu saisir certains organismes de co-working. » Mais assurément, investisseurs comme utilisateurs sauront faire œuvre de créativité et d’innovation face à ce nouveau défi.

Rédacteur en chef : Ludovic Legendre
Auteur : Julie-Maud Godard

More insights